Aluguel por temporada: rentabilidade com gestão ativa

O aluguel por temporada inverte a lógica: em vez de um valor fixo mensal, a renda varia conforme ocupação e diária, o que abre espaço para ganhos superiores em períodos de alta demanda, mas também exige uma operação muito mais próxima do dia a dia do imóvel.

O primeiro benefício é o controle sobre o uso do próprio ativo: o proprietário pode bloquear datas no calendário para uso pessoal sempre que quiser, algo simplesmente impossível no modelo tradicional. O segundo é a manutenção constante: como o imóvel recebe hóspedes com frequência, qualquer problema, de um chuveiro com vazamento a uma fechadura emperrada, é identificado e corrigido rapidamente, evitando que pequenos reparos virem grandes despesas.

Esse ritmo de manutenção tem um efeito colateral interessante: imóveis geridos para temporada tendem a receber melhorias constantes, troca de mobiliário, atualização de decoração, ajustes de layout, que não apenas mantêm a competitividade do anúncio, como agregam valor ao ativo no médio e longo prazo. Diferente do aluguel tradicional, em que o imóvel muitas vezes "só existe" para o proprietário na desocupação, no modelo de temporada o ativo é acompanhado de perto o tempo todo.

Há também um fator comportamental que poucos comentam: em plataformas como Airbnb e Booking, os hóspedes também são avaliados. Essa reciprocidade tende a incentivar um cuidado maior com o imóvel durante a estadia, embora, na prática, isso não substitua um processo de seleção e triagem bem-feito, que é o que realmente reduz o risco de danos.

Sazonalidade: como resolver esse que é o receio mais comum

A objeção mais frequente de quem considera o aluguel por temporada é a sazonalidade: "e se a baixa temporada não pagar as contas?" É uma preocupação legítima, mas que tem solução quando existe gestão profissional por trás da operação.

Florianópolis vive uma temporada de verão especialmente forte: a prefeitura projetou receber cerca de 3 milhões de turistas entre novembro de 2025 e maio de 2026, com mais de 2 milhões de passageiros só pelo aeroporto entre dezembro e março. Esse fluxo concentrado nos meses de dezembro, janeiro e fevereiro é o que sustenta boa parte da rentabilidade anual do short-stay na Ilha.

Para dimensionar o tamanho dessa diferença, fizemos um comparativo direto no Campeche: de um lado, uma cobertura de 192 m² disponível para aluguel tradicional por R$ 13.500/mês — um dos valores mais altos da região nesse modelo. Do outro, imóveis de padrão semelhante, no mesmo condomínio e arredores, anunciados no Airbnb para o período de 23 de dezembro a 22 de janeiro, que inclui o Réveillon. O resultado: os valores praticados variaram entre aproximadamente 5 e mais de 11 vezes o valor do aluguel tradicional equivalente para o mesmo mês, com uma média em torno de 6 a 7 vezes. Vale o comentário: se bem trabalhado (bom posicionamento, fotos, avaliações e precificação afinada) esse número tende para o lado mais alto da faixa, não para o mais baixo.

É justamente essa diferença entre a ponta de cima e a ponta de baixo da faixa que expõe o verdadeiro desafio da baixa temporada: não é que o aluguel por temporada "não funcione" fora do verão, acontece que, sem gestão ativa, o proprietário captura só uma fração do que o imóvel poderia gerar. Aqui na Mais Reservas, trabalhamos essa lacuna em várias frentes simultâneas: precificação dinâmica que ajusta valores diariamente conforme demanda real (em vez de uma tarifa fixa o ano todo); promoções direcionadas a públicos com maior flexibilidade de agenda, como nômades digitais, que buscam estadias de semanas ou meses fora da alta temporada; e um calendário de feriados e eventos monitorado de perto, tanto os de Florianópolis quanto os de outras regiões do Brasil e países vizinhos, por ser comum os turistas aproveitarem feriados prolongados para viajar à Ilha fora do verão.

O resultado dessa combinação é que os meses de baixa temporada deixam de ser um vazio na receita e passam a ser geridos ativamente, em muitos casos, aproximando-se ou superando o que seria o "valor garantido" do aluguel tradicional no mesmo período.

O que a reforma tributária de 2026 muda para quem aluga por temporada

Com a Reforma Tributária (Lei Complementar 214/2025), passou a circular bastante desinformação sobre uma suposta "taxação pesada" do aluguel por temporada. Vale o esclarecimento: a equiparação da locação de curta duração a serviços de hotelaria (com tributação via IBS e CBS) se aplica a proprietários pessoa física com mais de três imóveis destinados à locação e receita anual superior a R$ 240 mil com essa atividade. Para a grande maioria dos proprietários com um ou dois imóveis, a regra não muda: a tributação continua sendo apenas o Imposto de Renda, como já é hoje.

Ainda assim, é uma legislação nova e em fase de implementação gradual até 2033, com regras que já sofreram ajustes desde a publicação da lei original. Para investidores com portfólios maiores ou em fase de expansão, o acompanhamento contínuo dessas mudanças, e o planejamento adequado da estrutura de recebimento, deixou de ser opcional. Recomendamos sempre alinhar esse ponto com um contador de confiança; é também um dos temas que acompanhamos de perto para manter nossos proprietários informados.

Segurança jurídica: contratos, condomínios e o que poucos verificam antes de comprar

Um ponto frequentemente ignorado por quem compra um apartamento pensando em aluguel por temporada é a convenção de condomínio. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que condomínios residenciais podem restringir a locação por temporada quando há exploração reiterada e profissional da atividade, dependendo de aprovação por dois terços dos condôminos. Isso significa que a viabilidade do modelo de temporada pode depender de algo que está definido antes mesmo da compra do imóvel, na convenção condominial.

É exatamente por isso que qualquer avaliação séria de viabilidade, antes da aquisição ou do início da gestão, deveria incluir essa checagem. Na Mais Reservas, essa é uma das camadas do nosso processo de análise antes de assumirmos a gestão de um novo imóvel. Faz parte do nosso protocolo interno de mitigação de risco, desenvolvido ao longo de mais de nove anos de atuação no Campeche, Novo Campeche e Rio Tavares.

Então, qual modelo é o certo para o seu imóvel?

Não existe uma resposta universal. Existe a resposta certa para o seu perfil de investidor, para o seu imóvel e para os seus objetivos de curto e longo prazo. Quem busca previsibilidade absoluta e não pretende usar o imóvel pode encontrar no modelo tradicional uma solução tranquila, desde que esteja ciente dos riscos de inadimplência e do desgaste do controle sobre o próprio patrimônio. Quem busca maximizar a rentabilidade, manter flexibilidade de uso pessoal e valorizar o ativo ao longo do tempo tende a encontrar no aluguel por temporada (quando bem gerido) o modelo mais alinhado a esses objetivos.

A boa notícia é que essa decisão não precisa ser tomada no escuro. Simule o potencial de rentabilidade do seu imóvel no Campeche, Novo Campeche ou Rio Tavares com nossa Calculadora de Ganhos e converse com nosso time para entender qual modelo faz mais sentido para o seu caso.